投資対象としてよくあがる不動産投資ってどうなの？というところを語ってみようかと。
まぁ結論からいうと、私的にはオススメできないモノです。
不動産投資
まず不動産投資がどんなものなのか、という説明をば、、
大きく分けて2種類の不動産投資があります。
売買の差益を狙う
これは株などと同様に購入時の金額より高く売ることでその差分を利益として得るというもの。
例えば都心のマンションを5,000万円で買って5,500万円で売るという感じです。しかし購入時の価格よりも高く売るというのは現状ではあまり現実的ではありません。
何故なら少子高齢化が進む日本では家が余りがちだからです。子供が少ないということは「子供が増えてこの家も手狭になったから家を買おうか」という流れも起きにくいのです。需要が減少しているにも関わらず、割とポンポンとマンションが建っている状況。つまりは供給過多なのです。
供給が不足している場合には価値が上がり、過多となると価値が下がる、そういうものです。
そんな訳でこちらはお勧め出来ませんし、実際にやっている一文字少ないです。
あと更に言うと、新築のマンションなどの広告ってよく見かけますよね？あれらの広告料金などは勿論マンションの価格に上乗せされていますので、購入しただけでその分価値が下がったりします。
賃料で利益を得る
不動産投資といったらやはりこちらの賃料で利益を得るパターンが王道です。
よくあるパターンとしてはローンを組んでマンションを購入したり、アパートを建ててそれらを貸し出します。すると毎月賃料が入ってきて(ﾟдﾟ)ｳﾏｰとなるわけです。
こちらはサラリーマンや公務員に人気とか言われていますね。この後で述べる事柄についてはこちらのパターンのお話になります。
実際どうなのか
では実際に不動産投資をするにあたって気をつけるべき点などを見てみましょう。
リスクが集中しすぎる
まず一番気にかけるべきリスクですが不動産1件に集中しることとなるので非常に危険です。
投資の原則としてリスクは分散すべき、という考え方が一般的です。例えば株式で言えば国内外の株を広く買ったりとか、投信で投資先が分散されるようなポートフォリオを組んだりだとか。他にも国債を混ぜて分散させたりとかはよくあるやり方です。これなら一つが損失を出しても他でカバーできますからね。
そんな大原則に逆らうのが不動産投資です。ひとつの所に数千万円ぶち込むというのは危険きわまりない行為です。それがこけると大きな損失を出してしまいかねません。
老朽化問題
次に不動産につき物の老朽化問題です。
家にしろ駐車場にしろ10年20年と月日が流れれば経年劣化は避けられません。ローンを返し終える頃にはかなりの劣化をしている筈ですので、大規模な修繕工事が必要となり、またお金がかかってしまいます。
それ以前にも10年に1度程度の割合で外壁塗装が必要となりますので、維持費としてかなりの金額を要します。
更に言うと戸建ての場合は土地の所有が有るのでまだ良いですが、マンションの場合は土地の所有権は殆どありません。
老後に楽するために～～と始めたものが負債となる可能性すらあります。
住民トラブル
住民同士の争いに巻き込まれる、家賃滞納、建具の破損などなど。。それらの対応が必要となった時に非常に面倒てす。
他にも事故物件となってしまったら目も当てられませんよね。そんなリスクも僅かながら存在するのです。
空き部屋問題
不動産を貸し出すと言っても、即座に入居者が決まる訳ではありません。入居者が決まらずに空き部屋となっている期間は収益は勿論ありません。できるだけ空き期間が短くなるように努めはするのですが、こればかりは入居者側の気分次第ですのでコントロールし難い部分です。
災害リスク
そして最後に災害のリスク。
近年だと東日本大震災やどこぞの集中豪雨による水害など、割と頻繁に、あちこちで被災していますよね。こういった被害を所持物件が被ることも勿論あります。
その場合は修繕や再建築で費用が嵩みますし、目も当てられません。保険などでカバーも可能ですがその分収益は目減りしてしまいます。
リスクが高すぎない？
とまぁ上述のことを考えたらリスクが高すぎると思いませんか？
よく目にする「不動産投資はじめませんか？」という話は大体がその辺の普通のサラリーマンや老人を相手にしています。しかし彼らには不動産はおろか投資の知識や経験も無いという場合が殆どです。
知識も経験も無しで投資を始めるとまぁ、失敗しますよね。フツーに考えて。
投資初心者が大きなリスクをいくつも抱えてまでやるべき投資ではない。それが私が不動産投資をオススメしない理由です。
まとめ
ざっとまとめると以下のような感じです。
- リスクが非常に大きく、またコントロールし難い
- 上手くいけばそこそこ安定した収入になる
- サラリーマンなどの普通の人がやるべきではない
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